La pierre papier est le nom générique donné, par la pratique, pour la détention d’un ou plusieurs immeubles par le biais d’une société : l’immeuble est détenu indirectement par le biais de titres de structures elles même propriétaires des immeubles.

Ces instruments (SCPI, OPCI, …) permettent d’investir dans l’immobilier pour un montant modeste et de percevoir des revenus.

1. SCPI

La SCPI (société civile de placement immobilier) a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Le patrimoine d’une SCPI est composé à 95 % minimum d’immobilier locatif à usage d’habitation ou pour l’immobilier d’entreprise.

Les revenus locatifs sont imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. Dans certaines hypothèses, le contribuable a le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel.

2. Types de SCPI

On distingue deux catégories de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :

• les SCPI détenant un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs génèrent des revenus supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus (SCPI de rendement). Elles représentent la plupart des SCPI présentes sur le marché.
• les SCPI détenant un patrimoine à usage d’habitation (appartements, résidences, etc.). On trouve deux types de sous-catégorie : les SCPI de plus-values et les SCPI avec des dispositifs fiscaux de faveur.

2.1. SCPI fiscales

Ces SCPI sont investies principalement en immobilier d’habitation éligible à un dispositif foncier permettant de bénéficier soit d’un amortissement déductible des revenus fonciers, soit d’une réduction d’impôt.

En effet, certains dispositifs fonciers (SCPI Robien, SCPI Robien recentré, SCPI Borloo) permettent d’amortir un pourcentage du montant de la souscription sous réserve du respect de certaines conditions comme par exemple l’engagement de conservation de la totalité des parts jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la société. D’autres (SCPI Scellier, SCPI Malraux, SCPI Girardin) permettent, également sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Il est également possible d’investir dans une SCPI « Déficit foncier » afin de créer des déficits imputables sur l’impôt sur le revenu. Ce dispositif permet :

• d’imputer sur les revenus fonciers, et ce sans limite, le montant des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, à hauteur de la quote-part de chaque associé,
• de déduire de son revenu global, dans la limite de 10 700 €, pour ces même dépenses à hauteur de la quote-part détenus par chaque associé dans la SCPI.

2.2. SCPI de rendement

L’intérêt de ce type d’investissement est de permettre aux associés de percevoir régulièrement (la plupart du temps, de manière trimestrielle) des revenus issus des loyers perçus par la société de gestion. Plus les locataires sont fiables et son parc immobilier diversifié, plus le rendement d’une SCPI sera potentiellement élevé.

Le patrimoine de ces SCPI est généralement constitué d’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, administrations…) car le rendement de ce type de bien est souvent plus élevé et stable que dans l’immobilier d’habitation.

La nature du patrimoine de ces SCPI peut être variée mais certaines SCPI de rendement sont spécialisées dans des secteurs déterminés. C’est le cas par exemple des SCPI dîtes « murs de magasins » qui sont essentiellement composées de locaux commerciaux destinés à la location pour le commerce de détail ou pour la grande distribution et dont la rentabilité est influencée par la santé économique du secteur qu’elle loue les locaux, ou encore des « SCPI régionales ». Le patrimoine de cette seconde catégorie est très diversifié. L’intérêt de cette SCPI réside dans la localisation géographique des immeubles qu’elle détient. Le rendement sera le résultat des bons investissements réalisés par les gérants de la SCPI grâce à leur connaissance accrue, non pas d’un secteur d’activité particulier, mais de la région dans laquelle l’immeuble est implanté.

2.3. SCPI de plus-values

A la différence des SCPI de rendement qui ont pour objet de percevoir immédiatement et régulièrement des revenus, le but des SCPI de plus-values consiste en la valorisation de leurs parts sur le long terme.

La SCPI va alors acquérir des immeubles (bureaux ou logements) à faible coût en raison, par exemple, de leur état de vétusté.

Le patrimoine ainsi constitué va se valoriser sur le long terme du fait des travaux réalisés.

La valorisation du patrimoine est constatée chaque année lors de l’expertise immobilière réalisée pour l’assemblée générale annuelle.

Si l’associé perçoit d’autres revenus fonciers, il peut bénéficier d’un avantage supplémentaire grâce à ce type de SCPI.

En effet, ces SCPI peuvent être déficitaires, notamment si les loyers perçus sont inférieurs au montant des dépenses engagées pour la réhabilitation de l’immeuble.

Dans ce cas, outre la potentielle plus-value réalisée grâce à la valorisation des parts, chaque associé peut reporter une partie du déficit constaté, à hauteur de sa participation dans le patrimoine de la société, sur ses autres revenus fonciers.

3. Cession de parts

Le principe de sortie dans les SCPI (à capital fixe ou variable) est que les parts sont librement cessibles.

​La société de gestion doit tenir un registre des cessions qui récapitule les offres de cession et les demandes d’acquisition portées à la connaissance de la société. Celle-ci procède régulièrement à l’établissement d’un prix de cession des parts grâce à la confrontation des ordres inscrits sur le registre. Le prix d’exécution correspond au prix auquel s’échange la plus grande quantité de parts.

Aucun agrément ne doit être imposé en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant. En revanche, les cessions de parts à un tiers peuvent être soumises à agrément par une clause dans les statuts.

3.1. SCPI à capital fixe :

Par opposition au principe de libre cession, il est possible que les statuts d’une SCPI à capital fixe prévoient que la cession de parts à un tiers étranger à la société soit soumise à l’agrément de la société.

Si le cessionnaire ne reçoit pas l’agrément de la société, celle-ci devra, dans le mois suivant sa notification de refus, soit procéder à la cession des parts à un associé ou à un tiers agréé, soit procéder, avec l’accord du cédant (et contrairement au principe de non variation des SCPI à capital fixe), à un rachat des parts par la société conduisant à une réduction de capital.

Les transactions ont lieu sur le marché secondaire. Un système de confrontation des ordres d’achat et de vente est alors mis en place.

Les offres d’acquisition et de cession sont recensées dans un registre tenu par la société de gestion. Ce registre permet de garantir la bonne exécution des ordres émis. Il est possible, pour les ordres d’achat, d’ajouter une date de validité. Si l’ordre n’a pas été réalisé une fois le terme échu, il est réputé caduc et ne participe pas à la confrontation des ordres en cours. La confrontation, qui a lieu périodiquement (au moins tous les 3 mois), va permettre d’établir un prix d’exécution. Le prix retenu sera celui qui permettra d’effectuer le plus grand nombre d’échanges de parts.

Les ordres d’achat les plus élevés et de vente les plus faibles seront ensuite exécutés en priorité.

3.2. SCPI à capital variable : 

Pour sortir de ces SCPI, il n’est pas utile pour l’associé de trouver de nouveaux investisseurs. En effet, en cas de demande de retrait, la SCPI à capital variable doit pouvoir reprendre les parts des associés qui désirent récupérer leur épargne.

​Il n’existe pas de marché secondaire pour les SCPI à capital variable.

Lorsqu’un associé souhaite céder des parts de la SCPI, sa demande est inscrite au registre de la société qui doit effectuer une compensation, c’est-à-dire que le retrait des parts de l’associé qui en demande le remboursement doit être compensé par une nouvelle souscription.

Le montant du remboursement versé à l’associé est établi en fonction du prix le plus proche de l’expertise du patrimoine de la SCPI (une expertise doit être réalisée par un expert immobilier indépendant tous les 5 ans et une réévaluation du patrimoine de la SCPI une fois par an). Le prix de retrait ainsi fixé ne peut en aucun cas être supérieur au prix proposé pour les nouvelles souscriptions.

4. Fiscalité

Comme dans toutes autres sociétés, le montant des bénéfices distribués aux associés est déterminé lors de l’assemblée générale de la SCPI.

Les SCPI étant fiscalement transparentes, chaque associé doit déclarer personnellement les dividendes (revenus financiers et locatifs) qu’il perçoit en fonction de la part qu’il détient dans la société.

​Ces revenus sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu si l’associé est une personne physique ou au titre de l’impôt sur les sociétés s’il est une personne morale. Par ailleurs, les revenus perçus par les associés ne sont pas imposés dans la même catégorie selon qu’il s’agit des revenus issus des placements financiers réalisés par la société ou des revenus fonciers issus de la perception de loyers.

4.1. Revenus

Le contribuable sera imposé sur les recettes au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Les frais de souscription ne sont pas déductibles des revenus fonciers (de la même manière que les frais d’acquisition d’un immeuble).

L’investisseur aura la possibilité d’opter sous le régime du micro-foncier s’il dispose par ailleurs d’au moins un immeuble donné en location nue.

4.2. Plus-values

En cas de cession de parts de SCPI, le contribuable sera imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.
Seuls sont applicables l’exonération au titre de la résidence principale et les abattements pour durée de détention.

La cession de parts de SCPI ne bénéficie pas de l’exonération en cas de cession inférieure ou égale à 15 000 €.

En cas de cession de l’immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.

4.3. Impôt sur la fortune (IFI – ISF)

4.3.1. IFI à compter du 1er janvier 2018

Les parts de SCPI doivent être déclarées à l’IFI pour la fraction représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la société au 1er janvier de l’année d’imposition.

De même, les contrats d’assurance-vie rachetables et les bons ou contrats de capitalisation doivent être déclarés à l’IFI au prorata des encours représentatifs d’actifs immobiliers, et notamment de parts de SCPI.

4.3.2. ISF jusqu’en 2017

Les parts de SCPI devaient être déclarées à l’ISF pour leur valeur vénale au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Les OPCI

L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) dispose des avantages de la SCPI et bénéficie des atouts nouveaux et renforcés suivants : liquidité, choix de la fiscalité et régime de distribution favorable pour les associés (obligation faite à l’organisme de mettre en distribution au moins 85 % des revenus et plus-values nettes réalisées sur les immeubles).

L’OPCI est plus liquide que la SCPI, son actif devant comporter au moins 10 % de trésorerie et un minimum d’actifs immobiliers fixé à 60 % ou 51 % selon sa forme.

Le cadre juridique des OPCI est inspiré de celui des OPCVM : ils peuvent prendre la forme de FPI (fonds de placement immobilier) ou de SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable).

Les FPI sont constitués d’actifs immobiliers, c’est à dire d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers.

Dans le cas des SPPICAV, sont en plus admissibles les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l’étranger), le socle immobilier, constitué d’immeubles et de parts de sociétés non cotées, devant cependant représenter au moins 51 % de l’actif de l’OPCI.

Le régime fiscal des OPCI varie en fonction de la forme adoptée.